Tất Tần Tật Thủ Tục Pháp Lý Khi Xây Nhà Mới Nhất 2024

Thủ tục pháp lý khi xây nhà luôn là vấn đề “nan giải”, mang đến nhiều rắc rối cho chủ đầu tư. Có không ít trường hợp ngôi nhà phải tạm dừng thi công, chịu phạt vì không thực hiện đúng các thủ tục pháp lý. Để tránh mất tiền oan, cũng như đảm bảo quá trình xây nhà được thuận lợi, cùng tham khảo bài viết sau. 

1. Thủ tục pháp lý khi xây nhà quan trọng thế nào? 

Xây nhà dựng cửa là việc không chỉ liên quan tới cá nhân, mà còn liên quan tới pháp luật. Việc thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý khi xây nhà giúp công trình được an toàn, bảo vệ môi trường và quyền lợi những bên các bên liên quan.

Hơn nữa, việc tuân thủ các thủ tục pháp lý khi xây nhà còn giúp bạn tránh được vô vàn những rủi ro: 

• • Buộc phải tạm ngưng, phá dỡ công trình: khi vi phạm quy định của pháp luật, công trình của bạn có thể bị buộc phải tạm ngưng hoặc tháo dỡ tùy vào tình hình cụ thể.
  • Bị phạt tiền: chủ đầu tư chịu mức phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm

• • Chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại: trong quá trình xây dựng, nếu có thiệt hại về người hoặc tài sản, chủ đầu tử phải đứng ra chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

2. Có bao nhiêu thủ tục pháp lý khi xây nhà? 

Thủ tục pháp lý xây dựng sẽ có sự khác nhau theo từng quy mô, loại hình xây dựng. Nhưng phạm vi bài viết này, Xây Dựng Á Âu sẽ chỉ giới thiệu với mô hình nhà ở riêng lẻ. 

Theo quy định pháp luật hiện hành, sẽ có 3 thủ tục pháp lý khi xây nhà quan trọng: Xin giấy phép xây dựng – Thông báo khởi công – Hoàn công xây dựng. Ngoài ra, còn có một số thủ tục nhỏ lẻ khác: kiểm tra của thanh tra xây dựng, hợp đồng đổ thải,… 

>> Xem thêm: Xây Nhà Trọn Gói Gồm Những Gì? 09 Hạng Mục Cần Lưu Tâm

2.1. Xin giấy phép xây dựng

Xin giấy phép xây dựng là thủ tục pháp lý khi xây nhà đầu tiên nhưng cũng là quan trọng bậc nhất. Bởi đây chính là văn bản pháp lý thể hiện sự chấp thuận của cơ quan nhà nước đối với việc xây dựng mới, sửa chữa cải tạo hay di dời công trình của chủ đầu tư. 

Công trình nào cần làm Giấy phép xây dựng? 

Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng trong những trường hợp sau: 

• • Quy mô nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng trở xuống thuộc dự án xây dựng KĐT, dự án xây dựng nhà ở quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cần làm thông báo thời điểm khởi công).
  • Quy mô nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng trở xuống tại nông thôn, thuộc nơi không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực miền núi, hải đảo không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị. 

Nếu công trình của bạn không nằm trong những diện kể trên thì bắt buộc phải làm giấy phép xây dựng nhé! 

2.2. Thông báo khởi công xây dựng 

Dựa trên Khoản 39 Điều 1 Luật Xây Dựng 2024 và nghị định số 30/2016/NĐ-CP: 

Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần làm giấy thông báo khởi công xây dựng tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn trước tối thiểu 03 ngày làm việc trước khi diễn ra thời điểm khởi công.

Theo kinh nghiệm thiết kế thi công nhà trọn gói của Xây Dựng Á Âu, chủ đầu tư thường khá bận rộn trong trong giai đoạn trước khởi công. Tuy nhiên, để tránh những rắc rối về sau, bạn tuyệt đối không thể bỏ qua thủ tục pháp lý khi xây nhà này. 

Bởi giấy thông báo khởi công sẽ là căn cứ để công trình được thi công, tránh được rắc rối và tranh chấp về sau. Việc này còn giúp cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý chất lượng, an toàn công trình.

Công trình nào cần làm thông báo khởi công xây dựng? 

Điều kiện làm thông báo khởi công

Trước khi đến với thủ tục thông báo khởi công, gia chủ cần đảm bảo các điều kiện sau: 

• • Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc một phần của tiến độ 
  • Có giấy phép xây dựng (với công trình cần giấy phép xây dựng)
  • Có thiết kế bản vẽ xây dựng công trình đã được phê duyệt 
  • Đã ký hợp đồng thi công giữa chủ đầu tư – nhà thầu
  • Có biện pháp đảm bảo an toàn lao động, bảo vệ môi trường khi thi công 
  • Chủ đầu tư gửi thông báo về ngày khởi công trước tối thiểu 03 tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

>>> Xem thêm: Hợp đồng Làm Nhà Trọn Gói 2024 Và Những Sai Lầm Cần Tránh

2.3. Hoàn công xây dựng 

Hoàn công xây dựng được xem là bước cuối cùng trong thủ tục pháp lý khi xây nhà. Hoàn công thể hiện những thay đổi về cấu trúc, hiện trạng của công trình so với thiết kế ban đầu. Việc này nhằm kiểm tra, xác nhận công trình đã hoàn thành đúng theo quy định, kỹ thuật được phê duyệt. 

Hoàn công xây dựng giúp cập nhật thông tin công trình vào trong hồ sơ quản lý xây dựng của nhà nước. Một căn nhà không có giấy tờ hoàn công sẽ không được công nhận về mặt pháp lý. 

Đây sẽ là điều kiện để cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà đất,… Chủ đầu tư cần hoàn thiện thủ tục hoàn công trước khi muốn làm thủ tục cấp sổ. 

Quy định về việc lập và lưu trữ hồ sơ hoàn công

2.4. Các thủ tục khác 

Kiểm tra của thanh tra xây dựng

Trong quá trình xây dựng, sẽ có những đợt thanh tra của sở xuống kiểm tra công trình trực tiếp. Nội dung kiểm tra thường bao gồm 3 mục chính sau: 

• • Kiểm tra công trình thực tế có sai phạm gì so với bản vẽ thiết kế được duyệt ban đầu không
  • Kiểm tra năng lực và kỹ thuật thi công của nhà thầu
  • Kiểm tra công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trường

Nếu đảm bảo tuân thủ đúng theo quy định, thanh tra sẽ ký biên bản xác nhận để tiếp tục thi công công trình. Ngược lại, sẽ tiến hành xử lý (phạt hành chính, tạm dừng công trình,…) tùy theo mức độ vi phạm. 

Hợp đồng vận chuyển rác thải xây dựng 

Theo nghị định 40/2016/NĐ-CP, chủ đầu tư cần thực hiện hợp đồng vận chuyển rác thải xây dựng với đơn vị vận chuyển/xử lý chất thải nếu: 

• • Phát sinh chất thải xây dựng trong quá trình thi công: đất đá, gạch vỡ, thép, bê tông,… 
  • Khối lượng chất thải từ công trình xây dựng vượt quá mức cho phép theo quy định (với công trình nhà ở: 0,5 m³/m² diện tích sàn xây dựng) 
  • Chất thải có khả năng gây ra ô nhiễm môi trường: sơn, hóa chất,… 

Hợp  đồng vận chuyển rác thải xây dựng cần được làm ngay từ giai đoạn tiền thi công, nhằm đảm bảo thực hiện đúng quy định bảo vệ môi trường ngay từ đầu. 

>> Tham khảo và tải mẫu Hợp đồng vận chuyển rác thải xây dựng TẠI ĐÂY. 

3. Thủ tục xin phép xây dựng 

3.1. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng 

Theo quy định pháp luật, hồ sơ xin giấy phép xây dựng đầy đủ và mới nhất (cập nhật tới 2024) gồm có: 

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: 01 đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: mẫu của đơn đề nghị được lập theo mẫu số 01 quy định trong Phụ lục II, Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

>> Xem chi tiết và tải mẫu đơn TẠI ĐÂY. 

2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: 01 giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành. 

3. Bản vẽ thiết kế xây dựng: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về PCCC kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về PCCC có yêu cầu. 

Ngoài ra, còn có báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp có yêu cầu từ pháp luật xây dựng. Bao gồm: 

• • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất cùng với sơ đồ vị trí của công trình 
  • Bản vẽ mặt bằng của các tầng, mặt đứng và mặt cắt điển hình 
  • Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng cùng với sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình (cấp thoát nước, cấp điện)

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh sẽ công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng. Đối tượng áp dụng là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cá nhân có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2; nhà dưới 3 tầng hoặc nhà có chiều cao dưới 12m; phù hợp với quy hoạch được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về thiết kế, tác động của công trình tới môi trường và sự an toàn của các công trình lân cận. 

4. Bản cam kết đảm bảo an toàn với công trình liền kề (nếu có), an toàn lao động và bảo vệ môi trường.

5. Các loại giấy tờ khác (nếu có)

Lưu ý:

• • Chuẩn bị 02 bộ hồ sơ xin giấy phép xây dựng, 01 bộ giữ cho chủ đầu tư và bộ còn lại nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là bản sao có công chứng 
  • Các bản vẽ kỹ thuật cần được ký tên và đóng dấu bởi kỹ sư có chứng chỉ hành nghề

3.2. Quy trình xin giấy phép xây dựng (GPXD)

Bước 1: Nộp hồ sơ 

• Mang 01 bộ hồ sơ đã chuẩn bị ở trên đem nộp tại UBND cấp huyện (đối với công trình nhà ở riêng lẻ, quy mô nhỏ) tại nơi xây nhà. (Với công trình nhà ở có quy mô lớn hoặc kết cấu phức tạp sẽ nộp đơn tại UBND cấp tỉnh).
• Thời gian nộp hồ sơ: trong vòng 15 ngày làm việc, tính từ ngày chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ. 

Bước 2: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ thẩm định hồ sơ đã nộp trong 10 ngày làm việc. Kết quả thẩm định: 

• • Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD có trách nhiệm cấp GPXD trong vòng 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc với nhà ở nông thôn. 
  • Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (sai sót, không đầy đủ), cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD sẽ gửi thông báo lý do bằng văn bản tới người sử dụng đất trong vòng 10 ngày làm việc. 

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa hồ sơ theo hướng dẫn vòng 07 ngày làm việc. Sau khi nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD  sẽ tiếp tục thẩm định trong vòng 10 ngày làm việc.

Bước 3: Cấp giấy phép xây dựng 

Người có quyền sử dụng đất tới nhận kết quả và nộp lệ phí theo đúng thời gian, địa điểm trong giấy biên nhận. Kết quả bao gồm GPXD và hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD. 

3.3. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng 

Tùy theo điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương, hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra một mức lệ phí cấp GPXD phù hợp. Mức phí này có thể dao động từ vài trăm, vài triệu, cho tới 20 – 30 triệu đồng,… Tùy theo chính sách địa phương cũng như đặc điểm quy mô công trình. 

4. Thủ tục làm thông báo khởi công xây dựng 

4.1. Hồ sơ thông báo khởi công xây dựng 

Theo cập nhật mới nhất, bộ hồ sơ thông báo khởi công gồm những thành phần sau: 

1. 01 đơn thông báo khởi công theo mẫu tại phụ lục V ban hành kèm nghị định 06/2021/NĐ-CP. 

>> Xem chi tiết và tải mẫu đơn TẠI ĐÂY. 

2. Giấy phép xây dựng (bản sao công chứng) 
3. Đối với công trình thuộc trường hợp (2), (3), (5), (6) nêu trên, chủ đầu tư gửi kèm với hồ sơ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt. 
4. Đối với công trình thuộc trường hợp (4) nêu trên, chủ đầu tư gửi hồ sơ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt cùng với hồ sơ, giấy tờ liên quan chứng minh việc đủ điều kiện cấp phép xây dựng. 

• • Văn bản ký kết hợp đồng với các nhà thầu
  • Văn bản liên quan đến việc thực hiện yêu cầu pháp lý, bảo vệ môi trường,… 
  • Giấy tờ khác theo yêu cầu của địa phương 

4.2. Quy trình làm thông báo khởi công xây dựng 

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ 

Mang 01 bộ hồ sơ đã chuẩn bị đem nộp tại UBND cấp huyện tại nơi khởi công công trình. 

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả 

Bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đã nộp. Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ tiến hành cấp giấy xác nhận thông báo khởi công xây dựng. Nhận giấy này đồng nghĩa dự án đã được phê duyệt và có thể bắt đầu triển khai thi công. 

Còn nếu hồ sơ chưa hợp lệ, sẽ được yêu cầu điều chỉnh hoặc bổ sung thêm giấy tờ cần thiết. 

4.3. Lệ phí làm thông báo khởi công xây dựng 

Đối với thủ tục pháp lý khi xây nhà này thường sẽ không mất phí. Gia chủ chỉ tốn khoản tiền trong quá trình chuẩn bị hồ sơ: photo, công chứng,… mà thôi.

5. Thủ tục làm hoàn công xây dựng 

5.1. Hồ sơ hoàn công gồm những gì? 

Theo quy định pháp luật, hồ sơ hoàn công được hiểu là tập hợp những giấy tờ, tài liệu liên quan quá trình xây dựng một công trình, cần được lưu lại trước khi đưa vào sử dụng.

Do đó, giấy tờ trong thủ tục pháp lý khi xây nhà này có phần rắc rối, phức tạp hơn nhiều so với những phần khác. Căn cứ theo phụ lục kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD, hồ sơ hoàn thành công trình nhà ở gồm những danh mục sau: 

>>> Tải danh mục hồ sơ hoàn công theo quy định TẠI ĐÂY. 

Như vậy về cơ bản, hồ sơ hoàn công thường sẽ bao gồm 2 bộ: 

• • Hồ sơ pháp lý (chủ đầu tư tập hợp): bao gồm những giấy tờ liên quan đến pháp lý của công trình do chủ đầu tư tập hợp.
  • Hồ sơ quản lý chất lượng thi công (nhà thầu chuẩn bị): hồ sơ khảo sát chất lượng thiết kế, thi công của công trình.

Như vậy, để có thể hoàn thành thủ tục pháp lý khi xây nhà này, cần có sự kết hợp chặt chẽ của cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu thi công. 

5.2. Quy trình hoàn công xây dựng 

5.3. Chi phí hoàn công

Theo thị trường hiện nay, chi phí hoàn công cho một ngôi nhà riêng lẻ dao động trong khoảng 15 – 30 triệu đồng. Số tiền này đã bao gồm tất cả lệ phí bản vẽ, thuế GTGT, phí thẩm định hồ sơ,… 

6. Những câu hỏi thường gặp 

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi được nhiều gia chủ quan tâm nhất trong quá trình làm thủ tục pháp lý khi xây nhà:  

6.1. Giấy phép xây dựng có thời hạn hay không? 

Căn cứ theo bộ Luật Xây Dựng, giấy phép xây dựng có hiệu lực trong vòng 12 tháng (tính từ ngày được cấp). Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể gia hạn thêm thời gian 12 tháng nữa nếu: 

• • Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa thể khởi công vì lý do bất khả kháng 
  • Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng thời gian thi công vượt quá 12 tháng 

6.2. Nhà ở riêng lẻ có cần nộp thuế trước bạ không? 

Căn cứ theo pháp luật hiện hành, trường hợp nhà ở riêng lẻ do hộ cá nhân, gia đình tạo lập sẽ được miễn khoản phí trước bạ. 

Thi công thực tế khác với bản vẽ xin phép có được không? 

Câu trả lời là KHÔNG. Bản vẽ khi nộp giấy phép xây dựng như thế nào thì cần xây dựng như thế. Bằng không, sẽ bị tính là sai phạm và chịu phạt theo quy định. 

6.3. Ai là chịu trách nhiệm làm bản vẽ hoàn công? 

Theo Thông tư 26/2016/TT-BXD, đơn vị xây dựng sẽ là người chịu trách nhiệm làm bản vẽ hoàn công cho các hạng mục mà mình thực hiện. 

Có thể nói, thủ tục pháp lý khi xây nhà mang đến vô vàn “nỗi ám ảnh” cho chủ đầu tư. Nguyên nhân bởi quy trình thủ tục khá phức tạp, yêu cầu nhiều giấy tờ khác nhau. 

Thời gian xin cấp phép cũng thường bị kéo dài do việc thẩm định mãi vẫn chưa hoàn tất. Đó là chưa kể hàng loạt khoản phí phát sinh khác mà gia chủ phải chi trả trong quá trình làm thủ tục.

Tuy nhiên, bạn có thể loại bỏ hoàn toàn những lo lắng này nếu chọn Xây Dựng Á Âu làm đơn vị thi công nhà trọn gói. Với kinh nghiệm lâu năm trong nghề, đảm bảo mọi thủ tục đều sẽ được thực hiện một cách nhanh chóng, chính xác nhất. 

Sở hữu đội ngũ kiến trúc sư & kỹ sư dày dặn kinh nghiệm, Á Âu sẵn đáp ứng mọi yêu cầu khắt khe nhất từ khâu thiết kế đến thi công. Qua đó, mang đến những không gian sống lý tưởng, tiện nghi cho gia đình Việt.

Vừa rồi là những chia sẻ đầy đủ, chi tiết nhất về thủ tục pháp lý khi xây nhà. Hy vọng đây sẽ là một phần hành tranh giúp cho việc xây dựng tổ ấm của gia chủ được thuận lợi. Để nhận thêm tư vấn chuyên sâu về phương án xây dựng hay muốn xây nhà trọn gói, liên hệ ngay qua Hotline 0325 886 899 để được hỗ trợ miễn phí!